Hypotéka je v mnoha případech jediným způsobem, jak získat vlastní bydlení. Hlavním rysem hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem na nemovitost. Prakticky to znamená, že pokud dlužník svůj dluh řádně a včas neuhradí, zástava (tedy nemovitost) se zpeněží a výtěžek se využije pro uspokojení věřitelova závazku.

Většina lidí si ji bere v okamžiku, kdy si nemovitost chce koupit. V principu lze ale hypoteční úvěr využít i na rekonstrukci a modernizaci bydlení. V rámci hypotečního úvěru je potřeba sledovat celou řadu parametrů. Rozhodně bychom se neměli zajímat primárně o úrok.

Úroková sazba

Je nejdůležitějším, avšak nikoli jediným kritériem, které bychom měli při výběru hypotéky zohlednit. Úrok samotný je pak ovlivněn jednak výší hypotéky, jednak jejím typem a podstatný vliv má také LTV. Reálně ale samozřejmě budou náklady na hypotéku pro klienta vyšší, neboť je potřeba zohlednit i další atributy.

RPSN

O celkových nákladech, které budete muset na hypotéku vynaložit, vypovídá nejlépe RPSN alias roční procentní sazba nákladů. Vyjadřuje se v procentech a stanovuje, jak vysoký bude podíl z celkové částky, který dlužník věřiteli zaplatí jakožto odměnu za půjčení peněz. Tedy, zjednodušeně řečeno, o kolik přeplatíte částku, kterou jste si reálně chtěli půjčit. Sem mohou být započítány i nejrůznější poplatky. RPSN se nyní musí uvádět povinně ze zákona kvůli lepší přehlednosti a možnosti si jednotlivé nabídky efektivně porovnat.

Poplatky

První poplatek v mnoha případech zaplatíte už za posouzení žádosti o úvěr. Další poplatky, s nimiž se můžete setkat, jsou ty za následné vedení úvěrového účtu nebo za odhad ceny nemovitosti. Poplatky představují především poměrně důležitý nástroj konkurenčního boje. Jednotliví poskytovatelé díky zrušení poplatků bojují o klienty.

Fixace hypotéky

Fixace stanovuje období, během něhož bude úrok hypotéky neměnný. Klient tedy ví, kolik přesně po tuto dobu budou činit splátky. Na konci fixace můžete úvěr splatit, pokud na to máte prostředky. Pokud ne, můžete si hypotéku refinancovat, to znamená převést jinam, za lepších podmínek.

Hypotéky v roce 2018

Hypoteční trh se vyvíjí, zatímco v roce 2016 byl o hypotéky díky nebývale nízkým úrokovým sazbám značný zájem, v uplynulém roce jsme se dočkali zdražování. Zásadním zvratem byl podzim loňského roku.

V tomto období došlo ke zdražování hypoték. Stalo se tak kvůli zpřísnění poskytování podmínek hypoték. Už v roce 2016 dostaly banky doporučení, aby poskytovaly maximálně 95 % LTV. Omezení stoprocentních hypoték nakonec vyústilo v to, že hypotéky nad 90 % LTV skončily definitivně. Běžně se tak poskytují již jen hypotéky s objemem 80–90 % LTV do 15% podílu všech zajištěných nemovitostí.

Zájemce tak musí dofinancovat zbytek potřebných prostředků z vlastních zdrojů. Mělo by se tak předcházet nekontrolovatelnému zadlužování těch, kteří si hypotéku berou, ačkoli jejich finanční situace předpovídá, že ji nezvládnou později splácet. To v konečném důsledku vyústilo také ke zdražování hypoték.

Omezení půjčené částky však vedlo k tomu, že klientela bank hledala způsob, jak si půjčit jiným způsobem. Stále ovšem využívala na pokrytí pořizovací ceny hypoték cizí zdroje a banky poptávce jednoznačně vycházely vstříc například poskytováním úvěrů ze stavebního spoření.

ČNB proto reagovala dalšími opatřeními. Nově zavedla další dva ukazatele, které by měly napomoci k tomu, aby hypotéka byla poskytnuta pouze dostatečně bonitnímu zájemci.

• DTI (debt-to-income) – vyjádření celkové výše dluhů vůči čistému příjmu

• DSTI (debt-service-to-income) – stanovení podílu splátky dluhu v poměru k čistému měsíčnímu příjmu

Oba tyto ukazatele mají zároveň stanoven limit. DTI nemá překročit 9 a DSTI nemá přesáhnout více než 45 %. Hypotéka tedy nesmí být vyšší než devítinásobek vašeho čistého ročního příjmu. Druhý ukazatel požaduje, aby poměr všech splátek k čistému příjmu nepřekročil 45 %.

Budoucnost hypoték

Ze strany ČNB se jedná o opatření preventivního charakteru. V současné době je finanční trh stabilní, nicméně klienti ani banky by neměli podceňovat riziko. Problémy mohou přijít v okamžiku, kdy stoupne nezaměstnanost.

Problém představuje i růst cen nemovitostí. Zdražování zároveň vede k tomu, že se řada lidí uchyluje k jiným formám bydlení a preferuje nájem. Růst cen nemovitostí neodpovídá růstu příjmů domácností. O úvěr proto žádají i rizikové skupiny zájemců, což do budoucna může znamenat ohrožení finanční stability.

Jak ale předpokládají zástupci realitních kanceláří, růst cen se v budoucnu zastaví. Neměl by ale hrozit radikální propad. Kdo v současné situaci na hypotéku nedosáhne, pravděpodobně situaci vyřeší právě bydlením v nájmu. Velká města, jako Praha či Brno, navíc trpí převisem poptávky, chybí tisícovky bytů, zejména o dispozici 2 + 1 či 2 + kk.

V nejbližších měsících tak lze očekávat další nárůst úrokových sazeb u hypoték. Nelze samozřejmě přesně říci, o kolik to bude. Hypotéky na historickém minimu byly právě v roce 2016. Tehdy činily úrokové sazby 1,77 %.

Mohlo by se vám líbit:

Horní Žižkov ožívá díky úspěšnému projektu Byty na Vackově

Co obnáší pronájem domu?

Kvalitní bydlení pro dokonalý život

Sháníte halu? Nechte si ji postavit. Na klíč!

Pronajímáte nemovitost? Tyto věci byste si měli ohlídat

7 chyb, kterých se Češi nejčastěji dopouštějí, když si pořizují svůj první dům